Mercato immobiliare, crollano i prezzi ma anche le compravendite

Le compravendite sono crollate del 17,2% ed i prezzi delle case del 11,9%

25 Aprile 2013

Il 2012 è stato un anno nero per il mercato immobiliare: le compravendite sono crollate del 17,2% e i prezzi delle abitazioni sono calati dell’11,9%. A fornire i dati è la Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), che ha reso noto il rapporto sull’andamento del mercato immobiliare urbano 2012 e gli scenari di mercato per il 2013.

«Il 2012 si chiude con un mercato in stagnazione, in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’ 11,98% per le abitazioni, mentre crolla  il numero delle compravendite che si attesta a -17,22% nel 2012. Netto calo dei prezzi per le locazioni ad uso abitazione -5,60%  e delle locazioni  commerciali -12,5%  rispetto al 2011», si legge nel documento. I prezzi delle abitazioni sono calati in tutta Italia nel 2012, con ribassi record a Perugia (-17,1%) ma anche a Roma (-15%) e a Milano (-14,2%). Dal report Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale in tutte le città, «fatta eccezione per Taranto che fotografa una realtà in controtendenza». I restanti cali spaziano tra il -5,75% di Avellino e il -14,36% di Palermo, passando tra -8% di Firenze, - 8,43% di Venezia, -11,11% di Salerno, - 12% di Genova, - 12,83% di Udine, -12,86% di Siena, - 13% di Napoli, - 13,74% di Bologna, - 13,75% Torino, - 14% Cagliari.

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi del 14,89% per i negozi, del 15,27% per gli uffici e del 15,04% per i capannoni, con un calo percentuale relativo al numero di compravendite, che varia dal 20,36% per i capannoni, al 22,88% per i negozi, fino a circa il 21,93% per immobili ad uso uffici. Il 43% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, attraverso i mutui, ma con una leggera riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2011. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2012 si rileva che le unità residenziali più ricercate sono per il 39% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e per il 22% bilocali (miniappartamenti). Solo il 6% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva anche una diminuzione del 9% del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio e il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri.

Per il presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, «il persistere del quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali e della diffidenza con cui vengono considerate le capacità di rimborso dell’enorme debito pubblico, hanno fortemente influito sull’andamento del mercato immobiliare nel corso del 2012 confermando il timore del paventato passaggio dalla fase di stagnazione, registrata nel corso della seconda metà del 2011 e nella prima metà del 2012, a una fase di recessione che, purtroppo,  ha caratterizzato il secondo semestre del 2012 ed ancora oggi è in atto.  Le ragioni che hanno spinto il numero di transazioni così in basso (circa 470.000 nel corso del 2012), sono da ricercarsi nelle forti criticità, già emerse dal 2008 ad oggi, che vanno dall’accesso al credito al calo della domanda interna, dalla forte pressione fiscale alla diminuzione di reddito e conseguentemente di risparmio da parte delle famiglie, dalla diminuzione demografica all’ormai conclamato sentimento di sfiducia dei mercati internazionali nei confronti dell’Italia».

L’elemento determinante che ha influenzato la tendenza ribassista è costituito dal clima generalizzato di sfiducia e preoccupazione prodotto dall’inasprimento della tassazione sulla casa, divenuta insostenibile. Il vero problema che affligge il mercato immobiliare continua ad essere rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007 che oggi non sono assolutamente più realizzabili in quanto, sebbene una parte del mercato dei venditori si sia adeguato ai valori correnti (facendo ridurre la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto dal 20 al 15%) a tutt’oggi ancora una cospicua parte degli immobili posti sul mercato continua ad avere richieste di prezzo troppo alte.

Sebbene il mercato abbia accusato, dall’inizio della crisi ad oggi, una diminuzione del volume degli scambi di oltre il 40% e un calo dei valori che in media si attesta a circa il 25%,  il mattone ha garantito in Italia una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento, attraverso il sostegno di una “domanda consolidata” che ha contenuto ulteriori ribassi scongiurando il verificarsi dell’esplosione della tanto richiamata “bolla”. Basti pensare che la sola Borsa di Milano ha fatto registrare un ribasso di circa il 65% e i titoli bancari addirittura un -93%. Una lenta ripresa potrebbe esserci nel secondo semestre 2013, ipotizzabile solo se vi sarà stabilità politica ed economica nei prossimi mesi, secondo quanto prevede la Fiaip.