Quando il mutuo viene stipulato, chi lo ha sottoscritto (detto mutuatario) si impegna oltre che alla restituzione della somma finanziata, anche al pagamento di un’altra percentuale, gli interessi, con una frequenza che può essere liberamente concordata con chi ha erogato il mutuo (tipicamente mensile o trimestrale). Il tutto viene a prestabilire quello che sarà il “piano di rimborso”. Traduzione: la Rata del Mutuo è formata da una “quota capitale”, che rappresenta una porzione del finanziamento ottenuto, e una “quota interessi”, che indica la parte di interessi che devono essere riconosciuti all’ente che ha concesso il mutuo. Per calcolare la rata di un mutuo devono essere presi in considerazioni alcuni fattori fondamentali come l’importo richiesto, la durata concordata, la frequenza dei pagamenti (come si diceva tipicamente mensile o trimestrale) ed il TAN (Tasso Annuo Nominale). Come si fa a capire il TAN, lo si può recuperare in base alla tipologia di “interessi” che si è deciso da pagare.
A) Tasso fisso: in questo caso la rata del mutuo non subisce alcuna variazione durante la vita del finanziamento.
B) Tasso variabile: in questo caso la rata del mutuo è suscettibile di variazioni, in base all’andamento di un indice di riferimento (solitamente l’Euribor). Ad ogni cambiamento di questo indice corrisponde un cambiamento anche della rata.
C) Misto: in questo caso vengono combinate alternativamente le due precedenti tipologie, in base a delle tempistiche che sono preventivamente concordate tra le due parti. Spesso si tratta di operazioni commerciali, al fine di garantire per un determinato periodo di tempo (iniziale) un tasso particolarmente competitivo rispetto alla media di mercato.
Per calcolare quindi l’effettivo TAN si prendono le diverse tipologie di rata, alle quali viene associato un indice di riferimento, ed a quest’ultimo viene sommato un margine (detto spread) che rappresenta il costo in più che il soggetto che eroga il mutuo applica (praticamente il suo guadagno).
Gli indici che devono essere (solitamente) presi in considerazione sono:
A) Euribor: un mutuo a tasso variabile può essere indicizzato a questo tasso.
B) BCE: un mutuo a tasso variabile può essere indicizzato a questo tasso.
C) Eurirs: un mutuo a tasso fisso è indicizzato a questo tasso.
Attenzione però, a questo punto non si è ancora in grado di capire quanto costa effettivamente un mutuo e quale è più conveniente tra quelli offerti sul mercato. Per questo deve essere calcolato il TAEG (tasso annuo effettivo globale). Si tratta di un indicatore del costo complessivo del mutuo che viene espresso in percentuale sul valore del mutuo che si è ottenuto. Le componenti del TAEG sono:
1) rimborso del capitale
2) tasso di interesse di ingresso (se è previsto dal contratto) e il tasso di interesse scelto
3) lo spread che viene applicato alla tipologia di tasso che è stato scelto
4) le eventuali spese di istruttoria e di perizia
5) le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate
6) le eventuali spese di assicurazione (solitamente obbligatoria) sull’immobile
7) eventuali altri spese contrattualmente previste.
